Инструкция по эксплуатации квартиры. I часть

СОДЕРЖАНИЕ 

1.    СОДЕРЖАНИЕ ПОМЕЩЕНИЙ      
1.1.      Введение                                                                                                     
1.2       Правила содержания квартир и общественных помещений    

2.       СТРОИТЕЛЬНЫЕ КОНСТРУКЦИИ                                                                       
2.1.      Наружные стены
2.2.      Окна и двери
2.3.      Внутренние стены
2.4.      Перегородки
2.5.      Перекрытия
2.6.      Лоджии и балконы
2.7.      Лестницы

3. ИНЖЕНЕРНОЕ ОБОРУДОВАНИЕ
3.1.      Отопление
3.2.      Вентиляция
3.3.      Водоснабжение
3.4.      Канализация и водостоки
3.5.      Мусоропроводы
3.6.      Электрооборудование
3.7.      Устройства связи и сигнализации
3.8.      Автоматизация систем инженерного оборудования

4. СОДЕРЖАНИЕ ПРИДОМОВОЙ ТЕРРИТОРИИ
4.1.      Внешнее благоустройство здания и территории

1.         СОДЕРЖАНИЕ ПОМЕЩЕНИЙ  

1.1.      Введение    
При приватизации жилья мы получаем в собственность не только внутреннее пространство квартиры вместе с внутриквартирными инженерными коммуникациями, сантехникой и элементами отделки. По закону мы также получаем долю в праве общей долевой собственности на общее имущество дома.    Статья 36 ЖК РФ. «Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме»: п.1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации; иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке ( далее- общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.   Доля каждого землевладельца в общем имуществе жилого дома не может быть выделена в натуральном виде, как несколько ступенек лестницы в подъезде, кусочек придомовой территории или крыши. Общее имущество потому и называется общим, что принадлежит всем вместе. Домовладелец не вправе, оставаясь собственником квартиры, отказаться от своей доли в праве общей долевой собственности. Но если он отказывается от своей квартиры  или нежилого помещения- продает, дарит, оставляет в наследство, он одновременно передает новому собственнику и свое право на долю в общей собственности на общее имущество в жилом доме.   Право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся в собственности, в соответствии с законодательством, неразрывно связано обязанностью содержать своё имущество в надлежащем состоянии. Иначе говоря, то, что является вашей собственностью, что вы можете продать, подарить, завещать, вы обязаны за свой счет ремонтировать, восстанавливать, производить уборку и т.д. своими силами или нанимая кого-то по усмотрению. Эта же обязанность содержать относится и к вашей доле в общем имуществе всех домовладельцев.  Но если в своей квартире каждый решает сам, когда, в какой последовательности и в каком объеме выполнять разные работы, сколько денег на это израсходовать, то в отношении содержания общего имущества существуют достаточно четкие правила.   Статья 39 ЖК РФ. «Содержание общего имущества в многоквартирном доме»:1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещений в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.3. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством РФ. 

1.2.      Правила содержания квартир и общественных помещений        
Собственники жилищного фонда или их уполномоченные должны своевременно вносить изменения в исполнительную документацию по планировке помещений, конструктивным элементам и инженерному оборудованию, возникающие в результате ремонтов, реконструкции, модернизации, перепланировки и повышения благоустройства с корректировкой технического паспорта жилого дома.   Переоборудование жилых и нежилых помещений в жилом доме допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.   Желающим перепланировать свою квартиру необходимо обратиться с заявлением в Администрацию Автозаводского р-на г. Тольятти по Новому проезду, 2  по понедельникам с 13.00 до 17.00 и по средам с 8.00 до 12.00 в архитектурный отдел. Необходимый перечень документов включает в себя:1. Личное заявление собственника или уполномоченного лица. Бланк заявления выдается только при наличии полного пакета документов.2. Правоустанавливающие  на перестраиваемое помещение (подлинники или заверенные у нотариуса копии)3.  Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства жилого помещения в 1 экз.4.   Техпаспорт жилого помещения, подлежащего переустройству.5.  Согласие в письменной форме всех членов семьи собственника, проживающих на данной площади.6.  Выписка из поквартирной карточки.    Переоборудование жилых помещений может включать в себя:-          перенос или установку дополнительных нагревательных сантехнических приборов;-          устройство вновь или переоборудование существующих туалетов, ванных комнат;-          прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.   Перепланировка жилых помещений может включать:-          перенос и разборку перегородок;-          перенос и устройство дверных проемов;-          разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир;-          устройство дополнительных кухонь и санузлов;-          расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;-          устройство или переоборудование существующих тамбуров.   Переоборудование и перепланировка квартир, комнат встроенных общественных помещений, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.    Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.    Собственник, допустивший самовольное переустройство жилого, подсобного, встроенного общественного помещения, переоборудование балконов и лоджий, переустановку либо установку дополнительного санитарно-технического и иного оборудования, обязан привести это помещение в прежнее состояние.   Аварийное состояние жилого дома, его части, отдельных конструкций или элементов инженерного оборудования, вызванное несоблюдением нанимателем, арендатором или собственником жилого или встроенного общественного помещения по его вине, устраняется в установленном порядке обслуживающей организацией (управляющей компанией).  Обслуживание и ремонт мест общего пользования в жилом доме выполняются в установленном порядке. 

2.         СТРОИТЕЛЬНЫЕ КОНСТРУКЦИИ 

2.1.      Наружные стены    
Для наружных стен принят облегченный тип кладки с трехслойной конструкцией стен. Наружный слой – армированная сетками кладка толщиной 90 мм (облицовочные бетонные блоки «Бессер») и 120 мм (облицовочный керамический кирпич на растворе марки М100).    Средний слой – минераловатный  утеплитель толщиной 150 мм.   Внутренний слой – кирпичная кладка толщиной 510 мм из керамического пустотелого кирпича  на растворах марок М150, М100 и М75 (в зависимости от этажа).    Крепление облицовки с основной кладкой осуществляется на гибких связях Гс-1.         Не допускается пробивка проемов в наружных стенах.   Устройство отверстий для крепления утеплителя, навесного оборудования и т. п. не должно нарушать целостности наружного или внутреннего слоев кладки на всю их толщину, во избежание ухудшения тепломеханических качеств утеплителя.   Для обеспечения нормального температурно-влажностного режима наружных стен не рекомендуется:-          устанавливать вплотную к ним громоздкую мебель, особенно в наружных углах;-          вешать на наружные стены ковры и картины в первые два года эксплуатации.      При эксплуатации возможно появление волосяных послеосадочных трещин, как правило, в местах сопряжения внутренних и наружных стен, которые ликвидируются затиранием цементно-песчаным раствором с последующей отделкой поверхности. 

2.2.      Окна и двери   
В проемы наружных стен устанавливаются окна и балконные двери ПВХ. Внутренние откосы утеплены пенным утеплителем, отделка откосов выполнена влагостойким гипсокартоном с герметизацией всех стыков  силиконовым герметиком и защитной окраской поверхностей откосов.   Не допускается нарушение защитной отделки и герметизации откосов, так как поступающая из помещения влага будет накаливаться в утеплителе, что приведет к потере его эксплуатационных качеств.   Защитную окраску откосов следует периодически восстанавливать, тщательно очищая старую краску.   Оконные блоки ПВХ обладают высокой герметичностью и высокими тепло- и звукоизоляционными характеристиками. Повышенная герметичность окон может привести к изменению температурно-влажного режима в помещении и, как следствие, к возможной конденсации влаги на поверхностях стеклопакетов и откосах. Такие нежелательные явления возникают из-за влаги, скапливающейся внутри помещения.       Причинами повышения влажности могут быть: приготовление пищи, стирка и т. п., в новом здании влага в воздухе может появляться в результате высыхания строительных материалов (бетон, раствор, штукатурка).   Помещения квартир с оконными блоками ПВХ необходимо проветривать не только для свежего воздуха, но и для вывода паров влаги.   Правильное проветривание помещений:-          по утрам все комнаты тщательно проветривать в течение 5-10 минут;-          в течение дня дополнительно проветривать помещение, приоткрывая окно, по возможности 2-3 раза в день на 10 минут.   Замена оконных блоков должна выполняться специализированными организациями, имеющими лицензию на проведение такого вида работ.   Весной (после отключения систем отопления) и осенью (до начала отопительного сезона) внутренние и наружные поверхности остекления окон и балконных дверей следует очищать от загрязнений, как правило, химическими средствами.   Поврежденную и отслоившуюся по периметру дверных проемов штукатурку следует восстанавливать, а на полу устанавливать дверной останов с необходимым зазором между дверью и стеной.   Уплотняющие резиновые прокладки в притворах оконных переплетов и балконных дверей следует заменять каждые 6 лет. Окраска прокладок не допускается. 

2.3.      Внутренние стены   
Внутренние стены выполнены толщиной 640 мм и 380 мм из керамического пустотелого кирпича на растворах марок М150, М100 и М75 соответственно (в зависимости от этажа).   Под штукатуркой внутренних стен и в штрабах кирпичной кладки выполнена разводка сетей электроснабжения. При производстве работ, связанных с ремонтом, устройством отверстий и пр., следует учитывать указания о расположении скрытой электропроводки.   При эксплуатации помещений не допускается пробивка новых проемов во внутренних несущих стенах, увеличение размеров проемов, заложенных в проекте.Необходимо соблюдать при эксплуатации помещений заданный температурно-влажностный режим внутри здания:-          для жилых помещений квартир температура +20°С при влажности 50-55%;-          для встроенных нежилых помещений на 1-ом этаже температура +18°С при влажности 55-60%;   При появлении трещин в местах сопряжений внутренних стен с наружными стенами или друг с другом необходимо оштукатурить углы по металлической сетке.Отслоившаяся штукатурка должна быть отбита, поверхность перегородок расчищена и вновь оштукатурена раствором того же состава.   

2.4.      Перегородки    
Кирпичные перегородки выполнены из кирпича керамического на растворе М50.   По перегородкам под штукатуркой выполнена скрытая разводка сетей электроснабжения, поэтому все работы, связанные с ремонтом, пробивкой отверстий и пр. следует выполнять с учетом указаний о расположении скрытой электропроводки.   При эксплуатации возможно появление послеосадочных трещин, как правило, в местах примыкания к капитальным стенам, перекрытиям и в углах комнат, что может привести к частичному нарушению звукоизоляции помещений.   Сквозные трещины в перегородках, а также неплотности по периметру перегородок в местах их сопряжения со смежными конструкциями необходимо расчистить и тщательно уплотнить специальными герметизирующими материалами или проконопатить паклей, смоченной в гипсовом растворе, а затем заделать с обеих сторон известково-гипсовым раствором.   При повторном появлении трещин в местах сопряжений перегородок со стенами или друг с другом необходимо оштукатурить углы по металлической сетке.   Отслоившаяся штукатурка должна быть отбита, поверхность перегородок расчищена и вновь оштукатурена раствором того же состава.   Трещины по периметру трубопроводов отопления и водоснабжения и пространство между гильзой и трубопроводом необходимо проконопатить асбестовым шнуром, затереть цементно-известковым раствором с добавлением 10-15% асбестовой пыли.Облицовку, потерявшую сцепление с перегородкой, следует снять и сделать заново. При восстановлении облицовки следует применять плитку, однотипную по форме и цвету. 

2.5.      Перекрытия    
Перекрытия в здании жилого дома выполнены из сборных кругло-пустотных железобетонных плит толщиной 220 мм. Нормативное значение равномерно распределенной временной нагрузки на плиты перекрытия (от людей, оборудования, мебели) – 150 кг/м2, расчетной – 195,0 кг/м2.     В процессе эксплуатации здания могут появляться послеосадочные трещины в швах между плитами, ликвидация которых должна осуществляться при текущем ремонте путем расшивки швов цементно-известковым раствором, при необходимости с прокладкой тканью.   Местные отслоения штукатурки и трещины должны устраняться по мере их обнаружения, не допуская их дальнейшего развития.    Возможно также появление темных пятен на потолке в результате протечек систем инженерного оборудования и попадания в пустоты. После ликвидации причин протечки следует слить воду из пустоты, для чего точно в зоне пятна сверлят отверстие диаметром 8-10 мм.    При появлении сверхнормативных (более 1/400 пролета) прогибов несущих элементов, зыбкости, повышенной звукопроводимости, трещин в средней части поперек рабочего пролета плиты шириной более 0.3 мм следует вызвать специалиста и устранить при капитальном ремонте по проекту.  

2.6.      Лоджии и балконы   
Проектом предусмотрены следующие конструкции лоджий и балконов:-          перекрытия лоджий – сборные железобетонные кругло-пустотные плиты толщиной 220 мм;-          перекрытия балконов – сборные индивидуальные железобетонные плиты толщиной 160 мм;-          ограждения – кирпичные толщиной 120 мм;    Нормативное значение равномерно распределенной временной нагрузки на пол лоджии и балконов – 200 кг/м2, расчетной – 240 кг/м2.   Возможные частичные разрушения кирпичного ограждения необходимо устранить путем заделки выколов и трещин цементным раствором М 150.  Так как проектом не предусмотрены специальные наружные крепления, цветочные ящики следует устанавливать с внутренней стороны ограждений лоджий и балконов.При эксплуатации не допускается:-          размещение на лоджиях и балконах тяжелых вещей, захламление, самовольное остекление и т. д., портящее внешний вид здания и нарушающее нормальную эксплуатацию лоджий и балконов;-          самовольная установка козырьков, эркеров, балконов, лоджий и застройка межбалконного пространства.            

2.7.      Лестницы      
Входные двери должны иметь плотные притворы, уплотняющие прокладки, самозакрывающие устройства (доводчики, пружины), ограничители хода дверей (остановы).   В лестничных клетках должно быть исправным остекление, освещение, фурнитура на окнах и дверях (ручки, скобянка). Помещение должно регулярно проветриваться (заданная температура воздуха не менее +16оС).   Уборка лестничных клеток должна быть регулярной: обметание окон, подоконников, отопительных приборов – не реже 1 раза в 5 дней; стены – не менее 2 раз в месяц; мытье – не реже 1 раза в месяц.   Рекомендуется перед наружными входными дверями устанавливать скребки и металлические решетки для очистки обуви от грязи и снега.Входы из лестничных клеток на чердак или кровлю должны быть закрыты на замок.  Запрещается использовать лестничные помещения (даже на короткое время) для складирования материалов или строительного мусора, оборудования и инвентаря, устраивать под лестничными маршами кладовые и другие подсобные помещения.   Задвижки, электрощитовые и другие отключающие устройства, расположенные в лестничных клетках, должны находиться в закрытых шкафах, ключи от которых хранятся у диспетчера организации по обслуживанию жилищного фонда.   Не допускается загромождение путей эвакуации из здания (общих коридоров, проходов, лестничных клеток).